Článok v .pdf formáte otvoríte kliknutím TU.

Ak by ste mali akékoľvek otázky, prípadne by ste potrebovali odborne poradiť, stačí kliknúť na: KONTAKTNÝ FORMULÁR.

ČO JE TO DAŇOVÝ BONUS?

Daňový bonus je náhradou štátneho príspevku pre mladých, ktorý sa poskytuje pri hypotékach, kde viete zdokladovať účel použitia finančných prostriedkov.

V minulosti ste ho získali automaticky po splnení podmienok. Dnes je ale situácia iná a je potrebné nielen splniť podmienky, ale zároveň si oň aj požiadať.

VÝŠKA DAŇOVÉHO BONUSU

Teraz prejdime k výške daňového bonusu, ktorá je nasledovná:

• 50 % zo zaplatených úrokov zo sumy 50 000 eur
• maximálne do výšky 400 eur

Ide o daňový bonus za celý rok, t.j. 12 mesiacov. V prípade čerpania hypotéky počas roka sa vypočíta daňový bonus alikvotne.

Daňový bonus je možné získať na 5 rokov (5 po sebe nasledujúcich rokov), pričom začiatok nároku na daňový bonus začína úročením úveru, resp. od načerpania hypotéky. Celkovo viete získať daňový bonus za 60 mesiacov.
Všetky tieto informácie platia pre zmluvy podpísané do 31.12.2023. Ako to platí od 1.1.2024 sa dočítate nižšie.

Pre zmluvy podpísané od 1.1.2024 nastávajú tieto zmeny v rámci vyplácania a výšky daňového bonusu:

• 50 % zo zaplatených úrokov zo sumy 50 000 eur 50 % zo zaplatených úrokov z celej výšky úveru
• maximálne do výšky 400 eur maximálne do výšky 1 200 eur

PODMIENKY NA ZÍSKANIE DAŇOVÉHO BONUSU

Do veku 35 rokov si môžete požiadať o hypotéku s daňovým bonusom, ktorý získate na prvých 5 rokov, ak splníte všetky nasledovné podmienky:

• vek od 18 – 35 rokov pri podpise žiadosti o hypotéku (nesmiete dovŕšiť vek 36 rokov, resp. podpis žiadosti je najneskôr deň pred 36. narodeninami, pri 2 žiadateľoch to platí pre obidvoch)
• uplatniť si ho môže hlavný dlžník
• musíte splniť podmienku hrubého príjmu za predchádzajúci rok
• uplatnenie raz ročne, a to v ročnom zúčtovaní v prípade ak ste zamestnanec, najneskôr do 15.2.2026
• uplatnenie raz ročne, a to v daňovom priznaní ak ste podnikateľ, najneskôr do 31.3.2026, resp. do 30.6.2026
• úhrn zdaniteľných príjmov zo Slovenska tvorí najmenej 90 % zo všetkých príjmov, to znamená, že ak ste mali príjem zo zahraničia, neviete daňový bonus získať (platí, že ak si chcete ako nerezident uplatniť daňový bonus a úhrn zdaniteľných príjmov zo zdrojov na území Slovenskej republiky tvorí najmenej 90 % zo všetkých príjmov, ktoré sú zo zdrojov na území Slovenskej republiky a zo zdrojov v zahraničí tak daňový bonus viete získať)
• nie je možné dostávať daňový bonus a zároveň pôvodný štátny príspevok na inej nehnuteľnosti, platí pri obidvoch žiadateľoch
• môžete si uplatniť buď daňový bonus na zaplatené úroky alebo mimoriadny daňový bonus na zvýšené splátky (zvýšenie splátky pri refixácii úroku v roku 2025), daňový bonus na zaplatené úroky a príspevok na zvýšenú splátku úveru pri refixácii je možné kombinovať
• hypotéka, resp. úver na bývanie musí byť poskytnutý BANKOU (daňový bonus nie je možné využiť pri úveroch zo stavebných sporiteľní)
• splatnosť hypotéky musí byť 5-30 rokov (napr. v 365 banke a v Mbank môžete mať splatnosť hypotéky 40 rokov)
• pre zmluvy podpísané od 1.1.2024 sa k nároku na daňový bonus doplnila podmienka trvalého bývania vo financovanej nehnuteľnosti a nehnuteľnosť sa nemôže prenajímať

VÝŠKA HRUBÉHO PRÍJMU

Dôležitý parameter je v tomto smere váš hrubý príjem resp. jeho výška:
Ak váš priemerný mesačný príjem dosiahnutý za rok predchádzajúci roku, v ktorom ste uzatvorili zmluvu, máte najviac vo výške 1,3-násobku priemernej mesačnej mzdy zamestnanca v hospodárstve SR za kalendárny rok predchádzajúci kalendárnemu roku, v ktorom bola uzavretá zmluva o úvere na bývanie.

V ľudskej reči ide o nasledovné sumy:
Pri zmluvách uzatvorených v roku 2023 je hranica 1,3-násobku priemerného mesačného príjmu dosiahnutého v roku 2022 daná ako 
1 695,20 eur (priemerná mesačná mzda zistená za rok 2022 x 1,3), pri dvojici – čiže ak ste dvaja žiadatelia, tak 3 390,40 eur.

Podmienky výšky príjmu musíte splniť len pri požiadaní o hypotéku. Ďalšie 4 roky vám príjem už nikto sledovať nebude.
Všetky tieto informácie platia pre zmluvy podpísané do 31.12.2023.

Pre zmluvy podpísané od 1.1.2025 nastávajú tieto zmeny:
Pri zmluvách uzatvorených v roku 2025 je hranica 1,6-násobku priemerného mesačného príjmu dosiahnutého v roku 2024 daná ako 
2 438,40 eur (priemerná mesačná mzda zistená za rok 2024 x 1,6), pri dvojici – čiže ak ste dvaja žiadatelia, tak 4 876,80 eur.

– pri SZČO sa sledujú celkové tržby, pri SRO je to výsledok hospodárenia pred zdanením

EXISTUJÚ AJ NEVÝHODY DAŇOVÉHO BONUSU?

Bohužiaľ, aj daňový bonus má svoje nevýhody a tu sú nasledovné dve:

• aby ste si vedeli daňový bonus uplatniť, je potrebné pracovať. Ak je klient nezamestnaný alebo na rodičovskej dovolenke, je potrebné požiadať o bonus cez daňové priznanie typu A
• uplatniť si ho môžete iba ak ste hlavný dlžník

VÝHODY DAŇOVÉHO BONUSU

Daňový bonus má jednu vynikajúcu výhodu a tou je:

• po zrefinancovaní hypotéky, napr. po 3 roku, nemusí klient vrátiť vyplatený daňový bonus, už ho len nedostane vyplatený za nasledujúce 2 roky

ÚČEL HYPOTÉKY

Aby ste mohli využiť daňový bonus, musíte splniť niektorý z nasledovných účelov hypotéky:

• kúpa bytu alebo jeho časti
• kúpa domu alebo jeho časti
• výstavba nehnuteľnosti určenej na bývanie alebo jej časti
• rekonštrukcia nehnuteľnosti (prístavba, nadstavba)

SPÔSOB UPLATNENIA DAŇOVÉHO BONUSU

Aby ste vedeli daňový bonus pri splácaní využiť, musíte oň požiadať.

Banky vystavujú klientom, tzv. Potvrdenie o výške zaplatených úrokoch. Niektoré banky to posielajú automaticky, buď do internetbankingu alebo poštou. V niektorých bankách je potrebné o potvrdenie požiadať. Banka vám potom dodá potvrdenie do 30 dní od podania žiadosti.

Toto potvrdenie odovzdáte na mzdovom oddelení, ak ste zamestnanec. Daňový bonus, resp. preplatok príde na účet v apríli vo výplate za marec.

Ak ste podnikateľ, toto potvrdenie odovzdáte svojej účtovníčke ku daňovému priznaniu. Daňový bonus, resp. preplatok môžete očakávať na konci apríla-začiatkom mája.

Metodický pokyn k uplatneniu daňového bonusu na zaplatené úroky podľa § 33a zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov si otvoríte kliknutím TU.

To boli všetky dôležité informácie ohľadom daňového bonusu pri hypotéke. Ak by ste potrebovali ďalšie informácie, stačí kliknúť na: KONTAKTNÝ FORMULÁR.

Určite sa tiež pýtajte v komentároch, čo vás zaujíma k danej téme a napríklad aj to, čo by ste ešte potrebovali viac vysvetliť.

Článok v .pdf formáte otvoríte kliknutím TU.

Ak by ste mali akékoľvek otázky, prípadne by ste potrebovali odborne poradiť, stačí kliknúť na: KONTAKTNÝ FORMULÁR.

Odpovede na tieto a ďalšie otázky sa dozviete nižšie v článku.

AKÉ SÚ ZÁKLADNÉ OTÁZKY PRI NOVOM PRACOVNOM POMERE?

Ak človek pracuje kratšie (menej ako 12 mesiacov a na dobu určitú) a minimálne už prešla skúšobná doba 3 mesiace, tak sú dôležité vstupné údaje ako:

• dĺžka pracovného pomeru
• počet pripísaných výplat na účte
• výška príjmu a pracovná pozícia
• veľkosť zamestnávateľa (napr. či ide o rodinnú firmu, ktorá má ročné tržby 30 000 eur alebo ide napr. veľkú celoslovenskú firmu alebo ide o štát alebo o korporáciu)
• doba určitá alebo doba neurčitá

V ďalšom rade je dôležitý výber banky, keďže banky sledujú minimálnu dĺžku pracovného pomeru rôzne:

• Slovenská sporiteľňa, Tatra banka, ČSOB: 3 mesiace (90 dní)
• 365 banka: 99 dní
• VÚB banka: 4 mesiace
• Prima banka, Unicredit, MBANK: 6 mesiacov

DÔLEŽITÉ 1: Banky priemerujú odpracované mesiace individuálne. Niektorá banka priemeruje príjem reálnym počtom odpracovaných mesiacov 3:3, 3 výplaty:3 mesiace, niektoré banky priemerujú príjem za posledných 6 mesiacov – 3:6, 3 výplaty:6 mesiacov, čo zníži príjem na polovicu.

DÔLEŽITÉ 2: Ďalší špecifický prípad môže nastať, ak sa v banke napr. po 12 odpracovaných mesiacoch sledujú posledné 3 mesiace a spriemeruje sa príjem za posledné 3 mesiace. To znamená, že ak boli príjmy za posledné 3 mesiace nižšie, tak aj keď za posledných 6 mesiacov bol priemerný príjem vyšší, akceptuje sa príjem za posledné 3 mesiace.

DÔLEŽITÉ 3: Ak má klient odpracovaných viac ako 6 mesiacov a menej ako 12 mesiacov, banky spriemerujú príjem za presný počet odpracovaných mesiacov.

DÔLEŽITÉ 4: Na trhu je aj banka, ktorá priemeruje príjem štandardne za 6 mesiacov len v tom prípade, ak je príjem v poriadku a overený aj v Sociálnej poisťovni. Ak by príjem overený nebol je potrebné predložiť potvrdenie o príjme od zamestnávateľa za posledných 12 mesiacov

Pri zahraničnom príjme, pri príjme z podnikania a pri ďalších vedľajších príjmoch je metodika jednotlivých bánk rozdielna.

KONTINUÁLNY PRECHOD MEDZI DVOMA ZAMESTNANIAMI

Ak prechádza klient z jedného zamestnania do druhého zamestnania bez evidencie na Úrade práce vedia banky akceptovať príjem už po 3 výplatách a príjem priemerujú 3 mesiacmi. Banka si v tomto prípade vyžiada viacero dokladov, aby si overila kontinuálny prechod medzi zamestnávateľmi.

V individuálnych prípadoch a po splnení podmienok banky postačuje len 1 výplata od nového zamestnávateľa a banka spriemeruje zvyšných 11 výplat od starého zamestnávateľa.

ZVÝŠENIE MZDY ALEBO ZMENA PRACOVNEJ POZÍCIE

Ak človek zmení pracovnú pozíciu a s touto zmenou pozície sa výrazne zvýši aj príjem, tak sa tento príjem spriemeruje štandardne za posledných 6 alebo 12 mesiacov (podľa výberu banky).

V rámci bánk je možnosť, že príjem sa dá akceptovať už po 3. navýšenej výplate a spriemeruje sa 3 mesiacmi, čo výrazne zvýši akceptovaný príjem potrebný pre hypotéku. Platovým (mzdovým) dekrétom vedia banky už pri tretej výplate akceptovať nový/zvýšený príjem.

VÝPOVEĎ A NOVÉ ZAMESTNANIE?

Ak človek podá výpoveď a začne v úplne novom zamestnaní je potrebné odpracovať min. 3 mesiace, mať 3 výplaty na účte. Moje odporúčanie je mať aspoň 6 výplat na účte, aby bol výber bánk dostatočný.

AKÉ SÚ POTREBNÉ PODKLADY K SCHVAĽOVANIU?

Pri kratšom pracovnom pomere, pri dobe určitej alebo pri výraznom zvýšení platu si banky môžu vyžiadať tieto doklady:

• potvrdenie o príjme
• podpísaná pracovná zmluva + všetky dodatky
• výpisy z účtu
• výplatné pásky
• dodatok o zvýšení mzdy/platový (mzdový) dekrét

SÚ VLASTNÉ ZDROJE ALEBO JE POTREBNÉ DOFINANCOVANIE?

Pri novom/krátkom pracovnom pomere odporúčam mať vždy 20 % vlastných zdrojov z hodnoty nehnuteľnosti, keďže už získanie hypotéky môže byť v niektorých prípadoch na výnimku a na spotrebný úver, buď už nevychádza úverový limit alebo klientovi nevychádza bonita/rating, prípadne to nevychádza v rámci metodiky bánk. Informácie v 100 %-nom financovaní, rozoberám v článku TU.

PRÍKLADY Z PRAXE:

PRÍKLAD č. 1:

• zamestnanie 3 mesiace (už prišli 3 výplaty)
• príjem 1 500 eur

V bankách to môže vyzerať nasledovne:
(3×1500) : 3 = 1 500 eur
(3×1500) : 6 = 750 eur

Ako vidíte, výber banky je dôležitý. Banky štandardne priemerujú príjem šiestimi.

PRÍKLAD č. 2:

• zamestnanie 4 mesiace (prišli 4 výplaty)
• príjem 1 500 eur

V bankách to môže vyzerať nasledovne:
(4×1500) : 4 = 1 500 eur
(4×1500) : 6 = 1 000 eur

Rovnako aj v tomto prípade je výber banky dôležitý. Banky štandardne priemerujú príjem šiestimi.

PRÍKLAD č. 3:

• zamestnanie 11 mesiacov (prišlo 11 výplat)
• príjem 950 eur prvé 3 výplaty
• príjem 1 200 eur ďalšie 2 výplaty
• príjem 1 500 eur ďalších 6 výplat

V bankách to môže vyzerať nasledovne:
(6×1500) : 6 = 1 500 eur
(3×950) + (3×1200) + (6×1500): 11 = 1 404,54 eur

Ako vidíte, výber banky je dôležitý. Pri zlom výbere banky môže klesnúť príjem až o 95,45 eur.

PRÍKLAD č. 4:

• zamestnanie trvá 7 rokov
• príjem 1 700 eur
• dohoda o zvýšení mzdy o 450 eur, t.j. 2 150 eur

V bankách to môže vyzerať nasledovne:
(3×2150) : 3 = 2 150 eur
(3×1700) + (3×2150) : 6 = 1 925 eur
(9×1700) + (3×2150) : 12 = 1 812,50 eur

Pri zlom výbere banky alebo neznalosti metodiky všetkých bánk môže klesnúť príjem od 225 – 337,50 eur. Kvalitný finančný poradca vám vie najlepšie poradiť pri výbere banky a spracovať všetky podklady, ktoré budú potrebné pre schvaľovanie hypotéky pri pracovnej zmluve, ktorá sa upravila dodatkom.

To boli všetky dôležité informácie ohľadom hypotéky a ako dlho je potrebné pracovať, aby bolo možné požiadať o schvaľovanie hypotéky. Ak by ste potrebovali ďalšie informácie, stačí kliknúť na: KONTAKTNÝ FORMULÁR.

Určite sa tiež pýtajte v komentároch, čo vás zaujíma k danej téme a napríklad aj to, čo by ste ešte potrebovali viac vysvetliť.

Keďže tieto zmeny na trhu zasiahne veľké množstvo klientov, je potrebné sa na túto situáciu pripraviť a poznať všetky možnosti, ako zvládnuť prichádzajúcu refixáciu hypotéky.

Ak by ste chceli vedieť vaše možnosti, aké sú aktuálne ponuky bánk a čo sa oplatí/neoplatí, poraďte sa s kvalitným finančným poradcom, ktorý vám pomôže sa správne rozhodnúť a vyriešiť to, aby ste mali hypotéku na najbližšie obdobie nastavenú, čo najlepšie. Kľudne mi môžete napísať súkromnú správu, rád vám pomôžem, stačí kliknúť na: KONTAKTNÝ FORMULÁR.

VÝPOČET SPLÁTOK PRI JEDNOTLIVÝCH ÚROKOVÝCH SADZBÁCH

Nižšie v tabuľke si viete pozrieť jednotlivé výšky hypoték pri rôznych úrokových sadzbách. Od úroku 1,5 % je možné vidieť novú splátku a s červeným zvýraznením o koľko sa zvýši mesačná splátka oproti úroku 1,09 %.

Ak dnes máte hypotéku 100 000 eur, úrok 1,09 % a mesačnú splátku 325,79 eur, tak pri úrokovej sadzbe 4,5 % bude vaša splátka 506,69 eur, čo je nárast splátky presne o 180,90 eur (o 55,52 %).

Nižšie si v článku rozoberieme možnosti a ako sa pripraviť na blížiaci koniec fixácie úroku.

Budem brať do úvahy, že fixácia úroku na hypotéke končí v rokoch v 2025-2026 a úroky sa v roku 2026 hýbu od 3,49 %, rovnako sa bude zvyšovať inflácia a ceny za energie.

1. ‚‚REŠTART‘‘ HYPOTÉKY

Ako prvá možnosť je požiadať aktuálnu banku o ‚‚reštart‘‘ hypotéky. Pri reštarte hypotéky ponúkne banka novú úrokovú sadzbu. Podľa aktuálnej ponuky banky si viete za daný poplatok nastaviť nové obdobie fixácie a novú úrokovú sadzbu.

Pri reštarte hypotéky neprebieha schvaľovací proces a ide len o prepočet aktuálne splácanej hypotéky.

Nové podmienky hypotéky vám platia od nasledujúcej splátky.

2. REFINANCOVANIE HYPOTÉKY

Ak nie ste spokojný s ponukou aktuálnej banky alebo z iných dôvodov je potrebné zmeniť banku, je možné hypotéku refinancovať. Druhá možnosť je teda refinancovanie aktuálnej hypotéky do inej banky. Niektoré banky dokážu odložiť čerpanie o 6-12 mesiacov (celý proces refinancovania prebehne o 6-12 mesiacov). Takto si viete pri neustále sa zvyšujúcich úrokoch zabezpečiť dnešnú úrokovú sadzbu.

Veľkou výhodou je, že ak vám končí fixácia v spomínanom termíne do 6-12 mesiacov, nebudete platiť poplatok 1 % za predčasné splatenie hypotéky.

V závislosti od toho, kedy vám končí fixácia, si viete v novej banke hypotéku navýšiť aj o pokutu 1 % alebo pokutu 1 % preplatí refinančná banka. Rovnako vám vie pri refinancovaní pomôcť predĺženie lehoty splácania, napr. na 30 rokov a tak, čo najviac eliminovať zvýšenie mesačnej splátky.

Nové podmienky hypotéky vám platia až o 6-12 mesiacov.

3. REFINANCOVANIE HYPOTÉKY A ĎALŠÍCH ÚVEROV

Ak platíte okrem hypotéky napr. spotrebný úver alebo stavebný úver a vaša hodnota nehnuteľnosti je dostačujúca pre spojenie úverov, odporúčam v každom prípade využiť tretiu možnosť a tou je: spojiť viaceré úvery do jednej hypotéky.

Veľmi dôležitý je prepočet výhodnosti podľa aktuálnych splátok, úrokov, splatnosti a poplatkov.

4. PREDĹŽENIE LEHOTY SPLÁCANIA HYPOTÉKY

Štvrtou možnosťou je predĺženie lehoty splácania napr. na 30 rokov (alebo na maximálnu dobu podľa veku) a tak si znížiť mesačnú splátku. Je to možné vyriešiť v aktuálnej banke alebo pri refinancovaní hypotéky. Ak v budúcnosti úrokové sadzby poklesnú, dá sa mesačná úspora správne investovať a následne vyplatiť hypotéku v pôvodnom termíne, prípadne aj skôr.

Ohľadom investovania si viete prečítať aj článok: Čo sú ETF fondy a ako začať investovať?

5. SPRÁVNE NASTAVENIE ŽIVOTNÉHO POISTENIA

Ak si platíte banko-poistenie, t.j. životné poistenie zahrnuté priamo v splátke hypotéky, tak sa môže pri zvýšení mesačnej splátky navýšiť aj platba za poistenie. Ak sa vám o 40 % zvýši mesačná splátka hypotéky, tak sa zvýši o 40 % aj platba za poistenie.

Životné poistenie je v dnešnej dobe dôležité a odporúčam ho mať nastavené. Odporúčam vám ho uzatvoriť osobitne cez rizikové životné poistenie a hypotéku mať bez banko-poistenia. Pri osobitnom životnom poistení môžete mať poistenie lacnejšie, prípadne za tú istú cenu ho mať kvalitnejšie nastavené – toto je piata možnosť ako si znížiť mesačné zaťaženie.

Viac informácií o 7 dôvodoch, prečo si neuzatvárať životné poistenie priamo pri hypotéke v mojom článku TU.

6. MIMORIADNA SPLÁTKA NA HYPOTÉKU PRI VÝROČÍ FIXÁCIE

Šiesta možnosť – ak máte k dispozícií určitý obnos financií (mimo železnej rezervy, investovania na dôchodok a investovania pre deti) viete do hypotéky vložiť mimoriadnu splátku a tak eliminovať zvýšenie mesačnej splátky.

Banka vám pošle 2-3 mesiace pred ukončením fixácie dokument, v ktorom vám oznámi nový úrok a novú mesačnú splátku. Podľa toho je možné orientačne vypočítať, ako sa prejaví zníženie mesačnej splátky po mimoriadnej splátke.

7. ODKLADANIE NOVEJ SPLÁTKY UŽ TERAZ

Siedma možnosť – pripravte sa na novú splátku už dnes. Ak dnes viete, že o necelé 2 roky sa vám zvýši mesačná splátka napr. o 120 eur, tak si viete bokom, napr. na sporiaci podúčet v banke odkladať navýšenú splátku. Pri nabehnutí na novú-vyššiu splátku viete urobiť ešte urobiť aj mimoriadnu splátku z dovtedy nasporených financií.

Tiež platí to, že si viete počas splácania hypotéky odkladať a investovať financie za cieľom vyplatiť hypotéku predčasne, napr. o 10 rokov skôr, viac informácií nájdete v článku TU.

8. REVÍZIA AKTUÁLNYCH ZMLÚV, KTORÉ PLATÍTE

Ôsmou možnosťou je ušetriť na aktuálnych zmluvách, ktoré si platíte alebo mať zmluvy nastavené lepšie, kvalitnejšie:

• Zmluva 2. a 3. dôchodkového piliera
• Zmluva životného poistenia
• Zmluva sporenia, investovania
• Zmluva spotrebného úveru
• Zmluva na auto (zákonná poistka PZP, havarijné poistenie)
• Zmluva poistenia majetku a zariadenia
• Zmluva cestovného poistenia
• Zmluva podnikateľského úveru a lízingu
• Zmluva poistenia zodpovednosti za škodu voči zamestnávateľovi

To boli všetky dôležité informácie ohľadom fixácií, ktoré končia v najbližších 2 rokoch. Ak by ste potrebovali ďalšie informácie, stačí kliknúť na: KONTAKTNÝ FORMULÁR.

Určite sa tiež pýtajte v komentároch, čo vás zaujíma k danej téme a napríklad aj to, čo by ste ešte potrebovali viac vysvetliť.

Článok v .pdf formáte otvoríte kliknutím TU.

Ak by ste mali akékoľvek otázky, prípadne by ste potrebovali odborne poradiť, stačí kliknúť na: KONTAKTNÝ FORMULÁR.

Článok v .pdf formáte otvoríte kliknutím TU.

Ak by ste mali akékoľvek otázky, prípadne by ste potrebovali odborne poradiť, stačí kliknúť na: KONTAKTNÝ FORMULÁR.

Dokedy porastú úroky hypoték? Ako bez stresu financovať bývanie? Pýtame sa nezávislého finančného poradcu.

Väčšina mladých ľudí potrebuje na riešenie bývania hypotéku alebo úver. Ekonomická kríza, inflácia
a zdražovanie energií i potravín však posúvajú aj úroky smerom hore. Čo radí v tejto náročnej situácii nezávislý finančný poradca Michal Poliak?

Ako sa hýbu úrokové sadzby? Najnovšie správy z oblasti financovania výstavby nie sú práve príjemné. Rastúce úroky pre mnohé rodiny znamenajú výraznú zmenu životného štýlu smerom k horšiemu. Ako sa pohybuje úroveň úrokov v tomto období? O čo sú vyššie ako kedysi?

Keď sa pozeráme na 5-ročné fixácie, v polovici mája sa úrokové sadzby bánk hýbali od 3,8 % do 4,89 %. Úroky však majú len informatívny charakter, pretože výsledná úroková sadzba závisí od bonity klienta.
V roku 2023 Európska centrálna banka (ECB) zvyšovala úroky trikrát. Ak nenastane výrazné zníženie inflácie, môžeme očakávať, že ECB bude úrokové sadzby v roku 2023 opätovne zvyšovať. Očakáva sa zvýšenie o 125 bázických bodov, teda zvýšenie o 1,25 %, z aktuálneho úroku 3,5 %. Takto by sa hlavná úroková sadzba dostala na hranicu 5 %.
Keď sa pozrieme do histórie a zoberieme do úvahy aktuálnu priemernú úrokovú sadzbu 3,53 % (apríl 2023), podobnú úrokovú sadzbu sme tu mali v auguste v roku 2016.

Aký vývoj môžeme očakávať v blízkej budúcnosti? Porastú úroky ešte vyššie?

Je náročné predpovedať, kam sa úrokové sadzby posunú. Ak vychádzame z toho, že Európu stále trápi vysoká inflácia a ECB deklarovala záujem nastaviť neutrálnu monetárnu politiku, môžeme očakávať, že úrokové sadzby na hypotékach ešte porastú. Neutrálna sadzba, ktorú chce ECB nastaviť, sú 2 %. Sadzby na hypotékach sú v závislosti od dĺžky fixácie stále o 1-2 % vyššie ako základná úroková sadzba ECB. Preto si myslím, že koncom roku 2023 by sadzby na hypotékach mohli dosiahnuť do 5 % pri dlhších fixáciách, prípadne mierne nad 5 %.

Koľko rokov splátok majú dnes v priemere pred sebou mladí ľudia na Slovensku?

Drvivá väčšina si nastavuje splatnosť hypotéky na 30 rokov. Niektoré typy hypoték sú z dôvodu metodiky a účelu dokladovania maximálne na 20 rokov. Pri refinančných hypotékach je v súčasnosti v dvoch bankách možné požiadať aj o 40-ročnú splatnosť. Splatnosť sa dá nastaviť po splnení kritérií daných bánk. Aj ja odporúčam 30-ročnú splatnosť, keďže počas splácania sa môže životná situácia meniť a vždy je ideálne mať splátku úverov čo najnižšiu. Na druhej strane je možné pravidelným investovaním vyplatiť hypotéku napríklad o 10 rokov skôr a zaplatiť tak na úrokoch menej.

Ako sa dá riešiť situácia, keď máte uzatvorenú hypotéku, už ju aj nejaké obdobie splácate, ale zrazu vám nevychádzajú peniaze na ďalšie splátky? Napríklad z dôvodu nárastu poplatkov za základné potreby. Kedy hrozí exekúcia?

Dôležité je, či by išlo o krátkodobé alebo dlhodobejšie problémy so splácaním. Pri jednorazových vyšších výdavkoch alebo pri zvýšených poplatkoch vám pomôže železná rezerva. Mali by sme ju mať všetci vo výške 6-mesačných výdavkov. Pri dlhodobom probléme, keď je zrejmé, že vaša platobná disciplína bude zhoršená, prehodnoťte všetky výdavky v rodinnom rozpočte a zvážte, či využívate všetko, za čo platíte. Ak máte popri hypotéke aj iný typ úveru a hodnota nehnuteľnosti dovoľuje úvery spojiť, odporúčam mať všetky záväzky v jednej splátke. Rovnako môže pomôcť opätovné predĺženie splatnosti, napríklad z 26 rokov na 30 rokov.
V extrémnych prípadoch sa dá uvažovať o predaji a presťahovaní sa do menšieho. Pri ťažkej životnej situácii sa dá s bankou dohodnúť na individuálnom splátkovom kalendári už v prvý deň, keď viete, že splátka nebude uhradená (v daný mesiac podľa splátkového kalendára).

Ako rieši banka omeškanie platby?

Pri omeškaní platieb to v bankách vo všeobecnosti funguje takto:

• omeškanie do pár dní nerieši nikto,
• pri omeškaní do 30 dní posiela banka upomienku,
• pri meškaní nad 30 dní telefonuje banka platiteľovi, či je všetko v poriadku (dohodnutie odkladu splátok, individuálneho splátkového kalendára),
• 60 dní po uplynutí platobného termínu banka posiela ďalšiu upomienku a informáciu, že úver môže zosplatniť a pohľadávku bude vymáhať,
• keď prejde 90 dní, dostanete upomienku a informáciu o zosplatnení úveru; ak dlh nesplatíte, nasleduje vymáhanie pohľadávky – banka už pohľadávku rieši prostredníctvom vymáhačskej spoločnosti,
• ak s platbou meškáte viac ako 90 dní, platíte splátky vymáhačskej spoločnosti. Pri nesplnení požiadaviek už nasleduje exekúcia.

Dôležité je komunikovať s bankou. Pred exekúciou a dražbou sa môžete dohodnúť na vlastnom predaji nehnuteľnosti. Pri dražbe banka posiela takzvanú červenú obálku. Informuje vás o začiatku dražby nehnuteľnosti. Aj pri spustení procesu dražby sa dá vo väčšine bánk dohodnúť na vlastnom predaji nehnuteľnosti. Pre banky sú dôležité uhradené mesačné splátky. Exekúcie a dražby sú pre ne skôr negatívnou reklamou.

Ako sa dnes v rámci Slovenska pohybujú ceny prenájmu bytov? O koľko zhruba stúpli za posledné roky? Viete poradiť, pre koho je vhodnejšie toto riešenie?

Napríklad cena prenájmu dvojizbového bytu v Bratislave sa v roku 2023 hýbe okolo sumy 820 eur. Za posledné roky sa ceny prenájmov menia minimálne o 10 až 15 % vyššie. Je síce pravda, že v rámci mesačných výdavkov môže byť bývanie v nájme dostupnejšie ako vlastné bývanie cez hypotéku, z dlhodobého hľadiska sa však nájom vo väčšine prípadov neoplatí.
Ak vám to teda dovoľuje váš príjem a máte 10 – 20 % vlastných zdrojov, riešenie bývania cez hypotéku je ideálna možnosť. Z dlhodobého hľadiska hodnota nehnuteľností rastie a istina (zostatok) hypotéky klesá. Nájom bytu dobre funguje ako skúška, či dokážete zvládnuť pravidelný výdavok za bývanie, prípadne počas nájmu našetriť vlastné zdroje (10 – 20 %) na kúpu nehnuteľnosti.

Aká je prognóza cien nehnuteľností vrátane bytov na najbližšie desaťročie?

V lete 2022 sa rast cien nehnuteľností zastavil a do konca roka 2022 mierne klesol. Ponuky na inzertných portáloch boli oproti realite a reálnej kúpnej cene nadhodnotené aj o 20 %. Výnimkou sú developerské projekty. Je ťažké predpokladať ceny nehnuteľností v budúcnosti, keďže za finálnou cenou je cena stavebného materiálu, stavebných prác, inflácia, politická situácia, nezamestnanosť, trh energií a úrokových sadzieb.

Mnohé bankové i nebankové spoločnosti sa predbiehajú v tom, aby získali čo najviac klientov. Na aké triky by sme si mali dávať pozor? V čom a kedy treba zvážiť opatrnosť?

Dnes sú veľmi aktuálne ponuky spotrebných úverov a kreditných kariet. V situáciách, ako je vysoká inflácia, zdražovanie potravín, energií a rast úrokových sadzieb, bankové domy aktívne obvolávajú klientov, robia nábor nových, zasielajú e-maily alebo ponuky možnosti zobrať si úver v internetbankingu.
Môj názor je opačný. Každý z nás by sa mal zamerať na vytvorenie dostatočnej železnej rezervy.
V banke by ste mali využívať osobný účet, na ktorý príde každý mesiac výplata, a spotrebný úver/hypotéku. Všetko ostatné riešte s odborníkom, ktorý vám vie transparentne poskytnúť najlepšiu ponuku – od investovania, životného poistenia cez dôchodkové piliere až po poistenie majetku a podobne.
Najväčšie triky sú pri nízkom úroku. Na to, aby ste ho dostali, musíte splniť viacero podmienok a vo finále neraz zaplatíte viac. Znie to paradoxne, ale úver sa oplatí zobrať bez ďalších produktov, aj keď s vyšším úrokom.

Na rôzne chytáky neraz naletia aj seniori, ktorí nie sú technicky veľmi zdatní. Celý život sporili do pančuchy, pod matrac alebo pod koberec. Mnohí dokonca nemajú ani účet v banke a peniaze si odkladajú doma. Čo by ste im odporučili?

Každý človek má svoje pravidlá. Väčšina seniorov dostáva dôchodok po výzve na pošte. Dôležitý je aj zdravotný stav, ktorý buď umožňuje, alebo neumožňuje klientovi využívať služby banky. V každom prípade odporúčam nedržať hotovosť doma. Je v poriadku mať k dispozícii určitú sumu, ale zvyšok by ste mali uložiť v banke na účet, ku ktorému budete mať prístup do pár dní.
Ak máte hotovosť doma, riziko krádeže rastie. Takisto môže vzniknúť požiar alebo iný problém, ktorý zničí našetrené financie. Z ekonomického hľadiska finančná hotovosť odkladaná doma stráca každý rok na hodnote z dôvodu inflácie. To znamená, že si za tieto peniaze kúpite menej ako kedysi.

Článok v .pdf formáte otvoríte kliknutím TU.

Toto bol rozhovor s Michalom Poliakom, ktorý sa môže stať aj vaším osobným finančným poradcom. V prípade otázok môžete napísať súkromnú správu.

Článok v .pdf formáte otvoríte kliknutím TU.

Ak by ste mali akékoľvek otázky, prípadne by ste potrebovali odborne poradiť, stačí kliknúť na: KONTAKTNÝ FORMULÁR.

Článok v .pdf formáte otvoríte kliknutím TU.

Ak by ste mali akékoľvek otázky, prípadne by ste potrebovali odborne poradiť, stačí kliknúť na: KONTAKTNÝ FORMULÁR.