Dokedy porastú úroky hypoték? Ako bez stresu financovať bývanie? Pýtame sa nezávislého finančného poradcu.

Väčšina mladých ľudí potrebuje na riešenie bývania hypotéku alebo úver. Ekonomická kríza, inflácia
a zdražovanie energií i potravín však posúvajú aj úroky smerom hore. Čo radí v tejto náročnej situácii nezávislý finančný poradca Michal Poliak?

Ako sa hýbu úrokové sadzby? Najnovšie správy z oblasti financovania výstavby nie sú práve príjemné. Rastúce úroky pre mnohé rodiny znamenajú výraznú zmenu životného štýlu smerom k horšiemu. Ako sa pohybuje úroveň úrokov v tomto období? O čo sú vyššie ako kedysi?

Keď sa pozeráme na 5-ročné fixácie, v polovici mája sa úrokové sadzby bánk hýbali od 3,8 % do 4,89 %. Úroky však majú len informatívny charakter, pretože výsledná úroková sadzba závisí od bonity klienta.
V roku 2023 Európska centrálna banka (ECB) zvyšovala úroky trikrát. Ak nenastane výrazné zníženie inflácie, môžeme očakávať, že ECB bude úrokové sadzby v roku 2023 opätovne zvyšovať. Očakáva sa zvýšenie o 125 bázických bodov, teda zvýšenie o 1,25 %, z aktuálneho úroku 3,5 %. Takto by sa hlavná úroková sadzba dostala na hranicu 5 %.
Keď sa pozrieme do histórie a zoberieme do úvahy aktuálnu priemernú úrokovú sadzbu 3,53 % (apríl 2023), podobnú úrokovú sadzbu sme tu mali v auguste v roku 2016.

Aký vývoj môžeme očakávať v blízkej budúcnosti? Porastú úroky ešte vyššie?

Je náročné predpovedať, kam sa úrokové sadzby posunú. Ak vychádzame z toho, že Európu stále trápi vysoká inflácia a ECB deklarovala záujem nastaviť neutrálnu monetárnu politiku, môžeme očakávať, že úrokové sadzby na hypotékach ešte porastú. Neutrálna sadzba, ktorú chce ECB nastaviť, sú 2 %. Sadzby na hypotékach sú v závislosti od dĺžky fixácie stále o 1-2 % vyššie ako základná úroková sadzba ECB. Preto si myslím, že koncom roku 2023 by sadzby na hypotékach mohli dosiahnuť do 5 % pri dlhších fixáciách, prípadne mierne nad 5 %.

Koľko rokov splátok majú dnes v priemere pred sebou mladí ľudia na Slovensku?

Drvivá väčšina si nastavuje splatnosť hypotéky na 30 rokov. Niektoré typy hypoték sú z dôvodu metodiky a účelu dokladovania maximálne na 20 rokov. Pri refinančných hypotékach je v súčasnosti v dvoch bankách možné požiadať aj o 40-ročnú splatnosť. Splatnosť sa dá nastaviť po splnení kritérií daných bánk. Aj ja odporúčam 30-ročnú splatnosť, keďže počas splácania sa môže životná situácia meniť a vždy je ideálne mať splátku úverov čo najnižšiu. Na druhej strane je možné pravidelným investovaním vyplatiť hypotéku napríklad o 10 rokov skôr a zaplatiť tak na úrokoch menej.

Ako sa dá riešiť situácia, keď máte uzatvorenú hypotéku, už ju aj nejaké obdobie splácate, ale zrazu vám nevychádzajú peniaze na ďalšie splátky? Napríklad z dôvodu nárastu poplatkov za základné potreby. Kedy hrozí exekúcia?

Dôležité je, či by išlo o krátkodobé alebo dlhodobejšie problémy so splácaním. Pri jednorazových vyšších výdavkoch alebo pri zvýšených poplatkoch vám pomôže železná rezerva. Mali by sme ju mať všetci vo výške 6-mesačných výdavkov. Pri dlhodobom probléme, keď je zrejmé, že vaša platobná disciplína bude zhoršená, prehodnoťte všetky výdavky v rodinnom rozpočte a zvážte, či využívate všetko, za čo platíte. Ak máte popri hypotéke aj iný typ úveru a hodnota nehnuteľnosti dovoľuje úvery spojiť, odporúčam mať všetky záväzky v jednej splátke. Rovnako môže pomôcť opätovné predĺženie splatnosti, napríklad z 26 rokov na 30 rokov.
V extrémnych prípadoch sa dá uvažovať o predaji a presťahovaní sa do menšieho. Pri ťažkej životnej situácii sa dá s bankou dohodnúť na individuálnom splátkovom kalendári už v prvý deň, keď viete, že splátka nebude uhradená (v daný mesiac podľa splátkového kalendára).

Ako rieši banka omeškanie platby?

Pri omeškaní platieb to v bankách vo všeobecnosti funguje takto:

• omeškanie do pár dní nerieši nikto,
• pri omeškaní do 30 dní posiela banka upomienku,
• pri meškaní nad 30 dní telefonuje banka platiteľovi, či je všetko v poriadku (dohodnutie odkladu splátok, individuálneho splátkového kalendára),
• 60 dní po uplynutí platobného termínu banka posiela ďalšiu upomienku a informáciu, že úver môže zosplatniť a pohľadávku bude vymáhať,
• keď prejde 90 dní, dostanete upomienku a informáciu o zosplatnení úveru; ak dlh nesplatíte, nasleduje vymáhanie pohľadávky – banka už pohľadávku rieši prostredníctvom vymáhačskej spoločnosti,
• ak s platbou meškáte viac ako 90 dní, platíte splátky vymáhačskej spoločnosti. Pri nesplnení požiadaviek už nasleduje exekúcia.

Dôležité je komunikovať s bankou. Pred exekúciou a dražbou sa môžete dohodnúť na vlastnom predaji nehnuteľnosti. Pri dražbe banka posiela takzvanú červenú obálku. Informuje vás o začiatku dražby nehnuteľnosti. Aj pri spustení procesu dražby sa dá vo väčšine bánk dohodnúť na vlastnom predaji nehnuteľnosti. Pre banky sú dôležité uhradené mesačné splátky. Exekúcie a dražby sú pre ne skôr negatívnou reklamou.

Ako sa dnes v rámci Slovenska pohybujú ceny prenájmu bytov? O koľko zhruba stúpli za posledné roky? Viete poradiť, pre koho je vhodnejšie toto riešenie?

Napríklad cena prenájmu dvojizbového bytu v Bratislave sa v roku 2023 hýbe okolo sumy 820 eur. Za posledné roky sa ceny prenájmov menia minimálne o 10 až 15 % vyššie. Je síce pravda, že v rámci mesačných výdavkov môže byť bývanie v nájme dostupnejšie ako vlastné bývanie cez hypotéku, z dlhodobého hľadiska sa však nájom vo väčšine prípadov neoplatí.
Ak vám to teda dovoľuje váš príjem a máte 10 – 20 % vlastných zdrojov, riešenie bývania cez hypotéku je ideálna možnosť. Z dlhodobého hľadiska hodnota nehnuteľností rastie a istina (zostatok) hypotéky klesá. Nájom bytu dobre funguje ako skúška, či dokážete zvládnuť pravidelný výdavok za bývanie, prípadne počas nájmu našetriť vlastné zdroje (10 – 20 %) na kúpu nehnuteľnosti.

Aká je prognóza cien nehnuteľností vrátane bytov na najbližšie desaťročie?

V lete 2022 sa rast cien nehnuteľností zastavil a do konca roka 2022 mierne klesol. Ponuky na inzertných portáloch boli oproti realite a reálnej kúpnej cene nadhodnotené aj o 20 %. Výnimkou sú developerské projekty. Je ťažké predpokladať ceny nehnuteľností v budúcnosti, keďže za finálnou cenou je cena stavebného materiálu, stavebných prác, inflácia, politická situácia, nezamestnanosť, trh energií a úrokových sadzieb.

Mnohé bankové i nebankové spoločnosti sa predbiehajú v tom, aby získali čo najviac klientov. Na aké triky by sme si mali dávať pozor? V čom a kedy treba zvážiť opatrnosť?

Dnes sú veľmi aktuálne ponuky spotrebných úverov a kreditných kariet. V situáciách, ako je vysoká inflácia, zdražovanie potravín, energií a rast úrokových sadzieb, bankové domy aktívne obvolávajú klientov, robia nábor nových, zasielajú e-maily alebo ponuky možnosti zobrať si úver v internetbankingu.
Môj názor je opačný. Každý z nás by sa mal zamerať na vytvorenie dostatočnej železnej rezervy.
V banke by ste mali využívať osobný účet, na ktorý príde každý mesiac výplata, a spotrebný úver/hypotéku. Všetko ostatné riešte s odborníkom, ktorý vám vie transparentne poskytnúť najlepšiu ponuku – od investovania, životného poistenia cez dôchodkové piliere až po poistenie majetku a podobne.
Najväčšie triky sú pri nízkom úroku. Na to, aby ste ho dostali, musíte splniť viacero podmienok a vo finále neraz zaplatíte viac. Znie to paradoxne, ale úver sa oplatí zobrať bez ďalších produktov, aj keď s vyšším úrokom.

Na rôzne chytáky neraz naletia aj seniori, ktorí nie sú technicky veľmi zdatní. Celý život sporili do pančuchy, pod matrac alebo pod koberec. Mnohí dokonca nemajú ani účet v banke a peniaze si odkladajú doma. Čo by ste im odporučili?

Každý človek má svoje pravidlá. Väčšina seniorov dostáva dôchodok po výzve na pošte. Dôležitý je aj zdravotný stav, ktorý buď umožňuje, alebo neumožňuje klientovi využívať služby banky. V každom prípade odporúčam nedržať hotovosť doma. Je v poriadku mať k dispozícii určitú sumu, ale zvyšok by ste mali uložiť v banke na účet, ku ktorému budete mať prístup do pár dní.
Ak máte hotovosť doma, riziko krádeže rastie. Takisto môže vzniknúť požiar alebo iný problém, ktorý zničí našetrené financie. Z ekonomického hľadiska finančná hotovosť odkladaná doma stráca každý rok na hodnote z dôvodu inflácie. To znamená, že si za tieto peniaze kúpite menej ako kedysi.

Článok v .pdf formáte otvoríte kliknutím TU.

Toto bol rozhovor s Michalom Poliakom, ktorý sa môže stať aj vaším osobným finančným poradcom. V prípade otázok môžete napísať súkromnú správu.

• o histórii investičného životného poistenia
• prečo vás investičné životné poistenie vyjde najdrahšie
• prečo český Allianz predaj investičného životného poistenia pozastavil
• o formách a poplatkoch pri investičnom životnom poistení
• aká je úprava legislatívy nových zmlúv na Slovensku z roku 2020
• aké sú výhodnejšie alternatívy investičného životného poistenia

Všetky podrobné informácie o IŽP zmluvách nájdete v článku – kliknutím TU

alebo

aj ďalší článok o IŽP zmluvách nájdete v článku – kliknutím TU.

Ak vás zaujímajú ďalšie informácie ohľadom investičného životného poistenia, určite píšte svoje otázky do komentárov alebo ma môžete kontaktovať kliknutím na KONTAKTNÝ FORMULÁR.

Článok v .pdf formáte otvoríte kliknutím TU.

Ak by ste mali akékoľvek otázky, prípadne by ste potrebovali odborne poradiť, stačí kliknúť na: KONTAKTNÝ FORMULÁR.

Článok v .pdf formáte otvoríte kliknutím TU.

Ak by ste mali akékoľvek otázky, prípadne by ste potrebovali odborne poradiť, stačí kliknúť na: KONTAKTNÝ FORMULÁR.

Predstav sa a povedz ľuďom niečo o sebe.

Volám sa Michal Poliak, mám 30 rokov a žijem v Kysuckom Novom Meste, mám vyštudovaný ekonomický smer. Vo finančnom sektore sa pohybujem viac ako 10 rokov. Posledných 6 rokov som pracoval v Slovenskej sporiteľni.

Na čo si sa špecializoval v banke?

Pracoval som ako poradca na pobočke. Moja špecializácia bola vo vybavovaní a poskytovaní hypoték, a ako jeden z mála ľudí som riešil aj výstavby rodinných domov. Pri riešení bývania som klientom poskytoval najvyššiu odbornosť, rýchlosť a informovanosť o aktuálnom stave.
Rozdiel medzi mnou a inými bolo vždy urobiť niečo naviac a byť ochotný poradiť aj ďalších veciach spojených s hypotékou a bývaním.

Pracoval si aj na inej pozicíí ako poradca?

Od novembra 2013 som pracoval ako poradca a od mája 2018 som pracoval na pozícií špecialistu pre podnikateľov, kde som riešil investičné financovanie a prevádzkové financovanie pre firmy a podnikateľov s ročným obratom do 1,5 milióna eur.

Koľko si za svoju prax poskytol úverov?

Podľa mojej databázy (všetci klienti, ktorým som pomáhal) je to okolo 740 úverov.

Čo ťa  najviac nakoplo, že si po 10 rokoch založil vlastnú firmu?

Boli to dva dôvody. Za prvé: vo finančnom poradenstve chýba odbornosť a férovosť voči klientom. Práve oni sú tí, ktorým som chcel pomáhať odborne, férovo a vo všetkých smeroch. Dovtedy som bol obmedzený iba v rámci banky. Druhý dôvod bolo uzatvorenie vlastnej zmluvy, o ktorej som si myslel a bolo mi odkomunikované, že bude pre mňa najlepšou voľbou. Po preštudovaní všeobecných podmienok som prišiel nato, že ide o najhoršiu zmluvu akú som kedy videl.

Práve preto som sa rozhodol ľuďom radiť lepšie a priniesť im maximálnu odbornosť a cenné skúsenosti. Zo svojím brandom #POCTIVÝPORADCA #FANTASTICKÝSVETFINANCIÍ robím revolúciu vo finančnom poradenstve a finančej gramotnosti.

V čom si lepší ako ostatní finanční sprostredkovatelia?

Som iný, pretože si stojím za svojím poslaním, ktoré nájdete aj v mojom príbehu: „Pomôžem vám čo najlepšie ako viem bez ohľadu na výšku provízie a očistím meno finančných maklérov a poradcov. Ukážem vám, ako má vyzerať zodpovedný poradca, ktorý je pre vás morálne nastavený a prinesiem vám poradenstvo založené na odbornostiach, skúsenostiach, analýze a ochote pomôcť. Postarám sa o vás tak, ako by ste boli môj jediný klient.“

Potrebujú vlastne ľudia finančných poradcov?

Pri vybavovaní finančných produktov sa môžete spoľahnúť sami na seba, ale musíte byť pripravený na rôzne komplikácie. Napríklad nemusíte vybaviť najlepšie podmienky, stratíte pritom kopec času a energie a dokonca existujú produkty, ktoré bez pomoci makléra ani nevybavíte. Preto je super mať makléra, ktorý je odborník v týchto oblastiach, pomôže vám získať najlepšie podmienky na trhu a dodá vám nonstop servis, revíziu zmluv, odvolania a právnu podporu.

Kde vidíš príležitosti najviac pomáhať ľuďom?

Po preskúmaní trhu som zistil že ľudia hľadajú kvalitného finančného poradcu alebo sprostredkovateľa na vybavenie svojho bývania alebo refinancovania úveru + som zistil že na Slovenskom trhu je uzatvorených viac ako 1 000 000 zmlúv investičného životného poistenia čo znamená, že každý 5 človek prepláca na svojom takzvanom sporení tisícky EUR. Ďalej som zistil, že viac 65 % klientov má nesprávne nastavený sporiaci druhý pilier – v dlhopisovej garantovanej časti, čo znamená že pri 30 až 40-ročnom horizonte prídu až o 10-tisícky eur, ktoré môžu mať našetrené na svojom dôchodkovom účte.

Vieš svojím potencionálnym klientom pomôcť aj keď už nie si v banke – budeš mať stále tie tzv. ‚‚PÁKY?‘‘

Keďže mám kontakty na viacero dôležitých ľudí na dôležitých miestach, viem potrebné PÁKY využiť v prospech mojich klientov, čo v konečnom dôsledku bude znamenať lepšie podmienky alebo lepšie úroky.

Toto bol krátky rozhovor s Michalom, ktorý sa môže stať aj vaším osobným finančným poradcom. Ak sa vám rozhovor s ním páčil, napíšte mu súkromnú správu.