Hypotéka pre živnostníkov (SZČO) a majiteľov SRO-čiek

Ľudia, ktorí sú zamestnaní na trvalý pracovný pomer sú pre väčšinu bánk ideálni klienti, pretože majú istotu príjmu každý mesiac.

Čo taký živnostník alebo majiteľ firmy? Vo veľkej miere majú vyššie až nadštandardné príjmy a sú viac rizikoví klienti, ak potrebujú vyriešiť úver alebo hypotéku. Prečo je to tak? Veď podnikajú aj 5, 10, 20 rokov a schvaľovateľov v banke zaujímajú čísla za posledné daňové obdobie. Je to väčšia istota ako človek, ktorý má trvalý pracovný pomer napr. 3 mesiace?

Keďže vidím v tomto trošku nespravodlivosť, povedal som si, že ukážem všetkým majiteľom firiem a živnostníkom, aké majú možnosti.

OPTIMALIZÁCIA VÝKAZOV A ZDOKLADOVANIE PRÍJMU

Daňový systém je nastavený tak ako je „nastavený“ a tak väčšina podnikateľov svoje príjmy optimalizuje. Až do okamihu, keď klient-podnikateľ potrebuje riešiť financovanie prostredníctvom úveru.
Nižšie v článku sa dozviete aké máte možnosti ako podnikateľ a čo je potrebné splniť pre získanie hypotéky.

Banky vedia akceptovať príjem z podnikania 3 spôsobmi:

1. určité percento z tržieb
2. hospodársky výsledok pri SRO / základ dane pri SZČO
3. trvalý pracovný pomer vo vlastnej firme

TRŽBY AKO SZČO-ŽIVNOSTNÍK

PRÍJMY, TRŽBY AKO SZČO-ŽIVNOSTNÍK

Vaše celkové tržby sa vydelia /12 a z danej sumy schvaľovateľ akceptuje určité %. Banky akceptujú tržby na úrovni 10 % – 60 %.

Príklad:
Tržby 60 000 eur, akceptácia 20 %:
60 000 / 12 x 0,20 = akceptovaný príjem 1 000 eur

PAUŠÁLNE VÝDAVKY

Niektoré banky vedia akceptovať vyššie % z tržieb, ak si živnostník uplatnil PAUŠÁLNE VÝDAVKY alebo nepresiahol určitú výšku TRŽIEB.
Podľa praxe je to v rozmedzí 40 % – 60 % z ročných tržieb.

RÁMCOVÁ ZMLUVA a KOMOROVÍ PRACOVNÍCI

Ak pracujete ako IT technik, grafik, finančný poradca, lekár, notár, právnik alebo športovec vedia banky akceptovať 60 % až 80 % z vašich tržieb.

TRŽBY SRO-ČKY

ČISTÉ TRŽBY

Vaše celkové čisté tržby sa vydelia /12 a z danej sumy sa akceptujte určité %.
Banky akceptujú tržby na úrovni 10 %, 15 %, 20 % alebo 55 %.

Príklad:
Tržby 450 000 eur, akceptácia 10 %:
450 000 / 12 x 0,10 = akceptovaný príjem 3 750 eur

TRVALÝ PRACOVNÝ POMER ako KONATEĽ

V prípade, že váš pracovný pomer trvá 3-6 mesiacov (optimálne 12 mesiacov) vie banka akceptovať príjem ako: zamestnanec.

KOMBINÁCIA: príjem ako zamestnanec + obraty z firmy

Ak si z vlastnej firmy posielate príjem ako zamestnanec, je možné tento príjem skombinovať aj s obratmi vašej firmy. Nie je to možné v každej banke, ale ako skúsený finančný poradca vám viem poradiť, v ktorej banke vám vedia kombináciu príjmov uznať.

VIACERÍ MAJITELIA VO FIRME

• najoptimálnejšia je pre banku jednoosobová sro-čka
• v prípade dvojosobovej sro-čky je najlepší prípad, ak ide o manžela/manželku
• v prípade viacosobovej sro-čky sa výsledky firmy delia počtom majiteľov firmy

ZÁKLAD DANE PRI SZČO

Ak ste živnostník, máte okrem tržieb možnosť zdokladovať svoj príjem ako rozdiel svojich príjmov a výdavkov = cez základ dane.

Príklad:
Príjmy 27 000 eur, výdavky 9 100 eur, zaplatená daň 2 646 eur
27 000 – 9 100 = základ dane 17 900 eur
17 900 – 2 646 = 15 254 / 12 = akceptovaný príjem 1 271,17 eur

HOSPODÁRSKY VÝSLEDOK SRO-ČKY

Ide o posledné číslo v účtovnej závierke.

Príklad:
Výsledok hospodárenia 59 000 eur
59 000 / 12 = akceptovaný príjem 4 916,67 eur

Menej využívaným a u firiem často problematickým typom príjmu:
VYPLÁCANIE DIVIDEND – ZISKU. Pri danom type príjmu je dôležité, koľko % vie banka akceptovať. Zisk môže byť vyplatený na účet každoročne alebo napr. jednorazovo za 3 roky. Niekedy postačuje aj zápisnica z valného zhromaždenia.

DĹŽKA PODNIKANIA

Veľmi dôležitým kritériom je, ako dlho podnikáte. Každá banka má svoje pravidlá, na základe ktorých sleduje dĺžku podnikania a činnosti.
Optimálne je: ukončené 1 celé zdaňovacie obdobie, t.j. od 01.01. do 31.12.

Ak chcete získať hypotéku, tak sú pre vás dôležité minimálna doba fungovania a začiatok podnikania, ktoré sa stanovujú takto:

• 6 mesiacov v kalendárnom roku (od 1.7. daňového roka)
• 18 mesiacov
• 24 mesiacov
• 1 celý daňový rok (od 01.01. do 31.12.)
• 2 celé daňové roky

NAJZÁKLADNEJŠIE KRITÉRIA

Aby vám banka vedela akceptovať niektorý s vyššie spomínaných príjmov je potrebné splniť:

• kladný hospodársky výsledok (záporný sa neakceptuje)
• kladné vlastné imanie (záporné sa neakceptuje)
• uhradené sociálne, zdravotné a daňové odvody
• podanie daňového priznania alebo účtovnej závierky v nariadených lehotách
• dĺžka podnikania min. 6 mesiacov v kalendárnom roku (od 1.7. daňového roka)

Osobne vám rád ukážem, že hypotéka nemusí byť spojená s platením vysokých odvodov a daní.
Keď sa na žiadosť o hypotéku spoločne pripravíme vieme ušetriť vaše peniaze a vybrať pre vás správnu banku.
Optimálne bude riešiť prípravu ešte pred podaním daňových a účtovných výkazov.

Ak by ste potrebovali ako podnikateľ odborne poradiť alebo prípadne vypočítať ako ste na tom príjmovo, budem rád, ak ma budete v tejto súvislosti kontaktovať kliknutím TU alebo minimálne zanecháte k danej téme otázku v komentároch.