Ako vybaviť hypotéku? Sám alebo s finančným poradcom? (8 krokov)

Posledné roky to funguje tak, že bývanie a s tým spojené financie na kúpu, výstavbu, či refinancovanie hypotéky je možné vybaviť v priebehu 2-4 týždňov. Dofinancovanie hypotéky do 100 % riešia ľudia úsporami, spotrebným úverom (prípadne medziúverom) alebo im pomôžu rodičia založením svojej nehnuteľnosti.

Vybavenie hypotéky však nie je len o tom, že prídete do banky a poviete, že potrebujete úver, a požiadate o peniaze. Častokrát to býva komplikovanejšie a človek sa vie veľmi rýchlo zamotať, stratiť veľa času alebo sa dostať k nevýhodnej ponuke.

Preto som sa rozhodol oboznámiť vás, čo vás čaká, ak by ste sa rozhodli vybaviť hypotéku svojpomocne. Dozviete sa, v čom spočíva rozdiel, aké výhody získate, ak by ste si vybrali mňa ako finančného poradcu – sprostredkovateľa a akú SLUŽBU vám viem poskytnúť.

Najväčší rozdiel je, že nemusíte behať po bankách, zabíjať s tým veľa času, riešiť výpočty, žiadosti, doklady, znalcov a kataster, keď to môžem pre vás všetko urobiť ja a ešte to bude aj zadarmo. Poďme však od začiatku.

SPRÁVNE SI NAČASUJTE ŽIADOSŤ O HYPOTÉKU

Ak si chcete zadovážiť svoj vysnívaný domov a potrebujete hypotéku, tak základom úspechu bude, ak sa čo najlepšie pripravíte.

Veľkú rolu zohráva správne načasovanie žiadosti, ktoré je dôležité hlavne pre tých klientov, ktorí sú na hrane s príjmom. Najdôležitejšie je vedieť, za aký počet mesiacov sleduje banka váš príjem. Vyšší priemerný príjem vám môžu vylepšiť aj kvartálne a polročné prémie, 13. plat, bonusy a diéty.

Druhá časť klientov sú živnostníci (SZČO) a majitelia SRO-čiek. Ak sa medzi nimi nachádzate, tak potrebujete mať rovnako dostatočný príjem a zrátať si, ako to s príjmom máte v aktuálnom období a ktorá banka vám vie výsledky (tržby alebo zisk) vášho podnikania akceptovať čo najlepšie. Rovnako potrebujete vedieť, na ktoré banky môžete hneď zabudnúť vzhľadom na príjem, ktorý máte.

DÔLEŽITÝ JE POTOM VÝPOČET MAXIMÁLNEJ HYPOTÉKY

Od 1.7.2018 začalo sprísňovanie, kedy NBS – Národná banka Slovenska nariadila pre banky uplatňovanie maximálnej výšky hypotéky pre žiadateľa.

Tesne pred obhliadkami bytu/domu je teda celkom dobré zistiť, v akých sumách sa viete hýbať v závislosti od príjmu, vášho veku a potrebného dofinancovania.

• Ak by ste chceli dostať do e-mailu výpočet, koľko dostanete hypotéku v roku 2024, stačí kliknúť TU
• Ak by ste chceli vedieť, koľko môžete ušetriť refinancovaním hypotéky, stačí kliknúť TU
• Ak by ste si chceli prečítať článok o výpočte maximálnej hypotéky v roku 2024, stačí kliknúť TU

Dôležité: ČO JE LTV?

Ide o percentuálne vyjadrenie výšky úveru k pomeru vašej nehnuteľnosti.
Ak rátame, že viete „dostať“ LTV 80 %, znamená to, že ak kupujete nehnuteľnosť za 100 000 eur, banka požičia maximálne 80 000 eur.
Tzv. 80 %-né financovanie.

Dôležité: ŠTÁTNY PRÍSPEVOK, po novom DAŇOVÝ BONUS:

Do veku 35 rokov môžete požiadať o hypotéku s daňovým bonusom, ktorý získate na prvých 5 rokov, ak splníte všetky potrebné požiadavky.

Dôležitý parameter je v tomto smere váš hrubý príjem:
Ak váš priemerný mesačný príjem dosiahnutý za rok predchádzajúci roku, v ktorom ste uzatvorili zmluvu, máte najviac vo výške 1,6-násobku priemernej mesačnej mzdy zamestnanca v hospodárstve SR za kalendárny rok predchádzajúci kalendárnemu roku, v ktorom bola uzavretá zmluva o úvere na bývanie.

V ľudskej reči ide o nasledovné sumy:
Pri zmluvách uzatvorených v roku 2024 je hranica 1,6-násobku priemerného mesačného príjmu dosiahnutého v roku 2023 daná ako 
2 288 eur (priemerná mesačná mzda zistená za rok 2023 x 1,6), pri dvojici – čiže ak ste dvaja žiadatelia, tak 4 576 eur.

Dôležité: PREDSCHVÁLENÁ HYPOTÉKA/HYPOTEKÁRNY CERTIFIKÁT/HYPOTÉKA NAOPAK/HYPOTÉKA NA NEŠPECIFIKOVANÚ NEHNUTEĽNOSŤ

Kedy využiť predschválenú hypotéku?

• keď chcete mať istotu, že hypotéka bude schválená a vy môžete hľadať to čo chcete, a s kľudom zaplatiť zálohu
• keď chcete mať garantovaný úrok a podmienky na 6-7 mesiacov
• keď budete mať znížený príjem alebo budete meniť prácu

AKO POSTUPUJEM PRI VYBAVOVANÍ HYPOTÉKY SVOJÍM KLIENTOM?

Ako finančný poradca vám viem vyriešiť získanie úveru nasledovne:

1. osobne/on-line/e-mailom/telefonicky si prejdeme vašu situáciu, zodpoviem otázky a počas krátkej konzultácie si prejdeme všetko od príjmu, vašej predstavy až po potrebné podklady
2. nasleduje stretnutie a podpis dokumentov potrebných na schvaľovanie
3. návšteva v banke a podpis hypotekárnej zmluvy

Tieto 3 kroky stačia a hypotéku máte bezstarostne vybavenú. Ak sa rozhodnete ísť vlastnou cestou, tak sa nižšie dozviete, v čom spočíva poskytnutie mojej služby a čo vás čaká pri vybavovaní hypotéky. Prečítajte si celý postup a čo všetko viem vyriešiť za vás.

1. STRETNEME SA A NAČASUJEME HYPOTÉKU A JEJ MAXIMÁLNU VÝŠKU

Vždy začínam tým, že si s klientom odkomunikujeme, do akej výšky si vie hľadať svoje vysnívané bývanie a kedy o hypotéku požiadať.

Na základe čistého príjmu, výdavkov a všetkých potrebných informácií potom hľadám riešenie a zisťujem najlepšie možnosti pre ďalší postup.

Za tie najdôležitejšie informácie, podľa ktorých vyhodnocujem ďalší postup, považujem odpovede na tieto otázky:

• Aké sú aktuálne úroky a kampane bánk?
• V ktorej banke klient využíva osobný účet/účty?
• Má klient pracovnú zmluvu na dobu určitú alebo neurčitú?
• Akú má klient dĺžku pracovného pomeru a výšku príjmu?
• Aký má typ príjmu? trvalý pracovný pomer, SZČO, SRO-čka, zahraničný príjem, diéty, materská, dôchodok, opatrovateľka v zahraničí, príjem z prenájmu, výživné, provízie, športovec
• Chodí príjem na účet alebo sa dostáva v hotovosti?
• Kto je zamestnávateľ?
• Aká je dĺžka vlastného podnikania?
• Aká je výška žiadaného úveru a vek žiadateľa?
• Existuje u klienta úverová história a je v poriadku úverový register?
• Nehnuteľnosť je v krajskom meste alebo mimo centra?

2. VYBERIEME BANKU A DÁME DOKOPY VŠETKY PODKLADY KU SCHVAĽOVANIU

Viete si predstaviť, že by ste mali navštíviť 3-4 banky a v každej vám povedia, že práve tam získate tie naj podmienky?

Najčastejšie sa ma ľudia a klienti pýtajú:

• ‚‚Michal a podľa čoho vyberáš banky?‘‘
• ‚‚Všetci hovoria, že poradcovia idú tam, kde majú najvyššie provízie, ako to je?‘‘
• ‚‚Nepredraží sa mi hypotéka?‘‘

Províziu za sprostredkovanie služby a produktu vždy vypláca daná finančná spoločnosť, v ktorej sa daný produkt uzavrie. Navyše, táto provízia tam je vždy a buď si ju banka ponechá, alebo ju vyplatí sprostredkovateľovi za kvalitné poradenstvo, a získanie klienta pre banku.

Vy neplatíte nič navyše. Daná hypotéka a aj ostatné produkty sa nepredražia, ale práve naopak, ešte ich môžete získať aj lacnejšie. A čo sa konkrétne mňa týka, svoje meno a referencie budujem viac ako 12 rokov, takže to nie je o jednej provízií, ale o dlhodobej dôvere a kvalite, na ktorej som svoje služby za tie roky postavil.

Banku teda vyberám vždy po analýze daného prípadu a kde to bude mať klient s najväčšou šancou schválené. Dôležité sú aj služby, ktoré daná banka poskytuje. Napr:

• Uhradí daná banka poplatok za vypracovanie znaleckého posudku?
• Preplatí cestu a kolky potrebné pre kataster?
• Bude sa platiť spracovateľský poplatok?
• Aké sú v danej banke možnosti mimoriadnych splátok a predčasného splatenia hypotéky?
• Aká je dĺžka fixácie a výška úrokov?
• Poskytnú vám bezplatný účet, majú sieť pobočiek, internetbanking?

Pokračujeme základnými podkladmi, ktoré budete potrebovať ku schvaľovaniu hypotéky: (bez týchto dokladov sa ďalej nepohnete)

• žiadosť o úver + doklad totožnosti
• výpisy z účtu/potvrdenie o príjme od zamestnávateľa
• návrh kúpnej zmluvy (môže byť bez podpisov)
• znalecký posudok + CD-čko (3x posudok, 2x CD-čko)
• list vlastníctva (napr. zo stránky katastra + kontrola ťarchy a prístupovej cesty)
• doklad totožnosti predávajúceho

3. VÝBER NEHNUTEĽNOSTI, ZÍSKAVAME ZNALECKÝ POSUDOK

Či už nájdete nehnuteľnosť na priamo alebo cez „realitku“ z môjho pohľadu sa nič nemení. Vždy si však musíte zabezpečiť, aby vám nehnuteľnosť nikto „nevyfúkol“ a pre tento účel zaplatíte rezervačnú zálohu. Tým si nehnuteľnosť rezervujete. Výška tejto zálohy je rôzna a väčšinou sa odvíja od výšky nehnuteľnosti.

Ďalší veľmi dôležitý krok je vypracovanie znaleckého posudku. Ceny posudkov sú tiež rôzne a pohybujú sa: pri dome zhruba od 250 eur do 300 eur, pri byte od 150 eur do 250 eur. Pri pozemkoch je táto suma zhruba od 100 eur do 150 eur.

Súdneho znalca vám viem vždy nájsť a zabezpečiť obhliadku, čiže tu vám odpadá veľká starosť.

4. HYPOTÉKU MÁTE SCHVÁLENÚ, ČO ĎALEJ?

Posúvame sa na ďalší krok, kedy nasledujú udalosti po schválení hypotéky.

Čo je pre vás v tomto momente dôležité:

Akú vám banka ponúkla splátku, úrok, fixáciu, RPMN, poplatok za poskytnutie úveru, počet rokov splácania, deň splátky, úverové podmienky, celkové preplatenie, je úver so životným poistením, s poistením nehnuteľnosti.

Ak je úver schválený, a podmienky nie sú pre vás prijateľné, vyjednávam o znížení úroku a poplatku za spracovanie úveru.

Hypotéku vždy riešim tak, aby zmluva neobsahovala životné poistenie, keďže to má viacero nevýhod.

Ďalej je na rade dĺžka fixácie:

1,3,4,5,6,7,8,10,15 rokov – a môžete si vybrať. Fixácia je doba, počas ktorej máte garantované to, že sa vám úrok nezmení. A rovnako pri ukončení napr. 3-ročnej fixácie môžete úver celý vyplatiť alebo vložiť ľubovoľnú mimoriadnu splátku.

5. DOFINANCOVANIE HYPOTÉKY DO 100 %

V tomto kroku riešime, či máte úspory, ktorými si hypotéku dofinancujete alebo budeme hľadať iné možnosti, ako peniaze získame.

Týmito možnosťami dofinancovania do 100 % sú:

1. spotrebný úver schválený pri hypotéke
2. spotrebný úver
3. medziúver
4. dozaloženie inej nehnuteľnosti

Ako to vyzerá v praxi? Ak ste napríklad žiadali o 100 000 eur a máte schválených 80 000 eur (80 % LTV), čo znamená, že potrebujete ešte 20 000 eur a zaplatili ste aj rezervačnú zálohu napr. 2 000 €, bude vám celkovo chýbať ešte 18 000 €.

Ako bolo spomenuté, ak nemáte vlastné úspory je možnosť doriešiť zvyšok (v príklade uvedených 18 000 eur) dofinancovaním do 100 % použitím niektorej z možností uvedených vyššie.

Samozrejme vždy pre klientov hľadám to najlepšie riešenie, aby peniaze získali a nehnuteľnosť sa im podarilo kúpiť.

6. PODPISUJETE ZMLUVY

Teraz jeden z najdôležitejších bodov (a zároveň aj príjemných okamihov), kedy podpisujete kúpno-predajnú zmluvu u notára.

V banke potom podpisujete úverovú zmluvu a predávajúci podpisuje záložnú zmluvu.

7. POISTENIE NEHNUTEĽNOSTI A VYBAVENIE KATASTRA

Uzatvoríme poistnú zmluvu na nehnuteľnosť (prípadne aj na domácnosť), pretože pri hypotéke je podmienka mať uzatvorené poistenie.

Po podpise úverových a záložných zmlúv je na rade kataster, kde bude potreba zaplatiť dva kolky (v prípade refinancovania iba jeden kolok).

Jeden kolok bude stáť 100 eur, čiže dokopy 200 eur. Niekedy prvý kolok prepláca banka, niekedy nie. Druhý kolok spolu s kúpnymi zmluvami odchádza na kataster, aby ste sa definitívne stali novým majiteľom nehnuteľnosti.

8. SME VO FINÁLE, ČERPÁME PENIAZE

Po úhrade 20 % z kúpnej ceny, ktorú ste už uhradili predávajúcemu je na rade banka a čerpanie peňazí. Tento pojem znamená, že peniaze sú z banky na ceste na osobný účet predávajúceho.

Ku čerpaniu peňazí musíte mať tieto tlačivá, ktoré signalizujú splnené podmienky:

• Platnú poistnú zmluvu na nehnuteľnosť + doloženie kópie zmluvy
• Potvrdenie o jej zaplatení
• Vinkulačné tlačivo z poisťovne
• Podpísanú kúpnu zmluvu (overenú notárom)
• Doklad o zaplatení 1. časti kúpnej zmluvy (20 %)
• Predloženie potvrdeného návrhu na vklad katastrom

Pár slov na záver.

Každý z týchto krokov je naozaj dôležitý a vždy si treba dávať pozor, aby ste mali splnené všetky povinnosti, ktoré z nich vyplývajú. Pokiaľ sa rozhodnete využiť moju službu, garantujem, že vám pomôžem najlepšie ako viem.

Aby sa tak mohlo stať, kliknite na KONTAKTNÝ FORMULÁR a napíšte mi osobnú správu.